Продать жильё, обременённое залогом, реально: в 2025 году действует двойная схема — классическая продажа с согласия банка по ст. 37 закона об ипотеке и новая возможность самостоятельной реализации заложенной квартиры по ст. 37.1 (заявление в банк, установление минимальной цены, реализация в установленный срок). Это упростило путь для собственников: больше сценариев расчётов, меньше тупиковых ситуаций. Главное — выбрать подходящую модель сделки (аккредитив, «безопасные расчёты» банка, ячейка), грамотно собрать документы и соблюсти требования по налогам, маткапиталу и защите прав детей.
Коротко: продавать можно, но порядок действий зависит от договора, политики конкретного банка (Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, Газпромбанк), источника первоначального финансирования (в том числе маткапитал), статуса квартиры (ДДУ, семейная/военная ипотека) и состава собственников. Разберём всё по шагам, опираясь на действующие нормы и свежие банковские инструкции.
Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке
Особенности продажи жилья с обременением
Пока кредит не закрыт, квартира находится в залоге у банка. По общему правилу отчуждение возможно только с согласия залогодержателя — это прямо прописано в ст. 37 закона об ипотеке. Исключение появилось с 2024 года: если у вас потребительская ипотека (не для бизнеса), закон разрешил собственнику самостоятельно продать залоговую квартиру — через процедуру, где банк утверждает минимальную цену и контролирует порядок погашения долга из выручки. Это не «вольная продажа», а законный регламент со своими сроками и условиями.
Самостоятельная реализация по ст. 37.1 запускается заявлением в банк; на всё отведено ограниченное время, а цена не может быть ниже установленного порога. Эта опция полезна, если покупатель готов, а банк не возражает против выбранной схемы расчётов. Рядом существует классика: письменное согласие банка (залогодержателя) и сделка с безопасными расчётами. Оба варианта законны и применяются в 2025 году.
Когда разрешает банк и что такое согласие залогодержателя
Согласие залогодержателя — письмо от банка, где указаны условия, при которых он допускает продажу. Без такого документа Росреестр не зарегистрирует переход права при классической схеме. ФНС и Росреестр рекомендуют оформлять согласие и иные акты (снятие обременения, согласия и запреты) надлежащим образом, иначе регистрация будет приостановлена. В согласии часто перечисляют: размер долга на дату сделки, способ расчёта, разрешённый инструмент (аккредитив/СБР), сроки закрытия кредита и передачи закладной.
Если банк не соглашается на отчуждение на обычных условиях, проверьте, подпадает ли ваш случай под ст. 37.1: тогда подаётся отдельное заявление на самостоятельную реализацию; банк в течение установленного срока согласовывает минимальную цену и порядок зачисления средств. Это позволяет выйти на сделку, не нарушая право банка на удовлетворение требований из залога.
Чем рискует продавец и покупатель
Главные риски — расчёты «из рук в руки» и попытки обойти согласие залогодержателя. Если передать деньги без аккредитива/СБР, высок шанс спора: банк не снимет обременение, Росреестр не зарегистрирует переход права, а покупатель останется без квартиры и с претензиями. Используйте инструменты, где деньги «хранятся» до выполнения условий: аккредитив или сервис безопасных расчётов (СБР). Они уменьшают риски обеих сторон.
Для покупателя риск — «серые» схемы (например, расписка вместо аккредитива), для продавца — двойные обязательства при альтернативе. Проверенные банки предлагают стандартизированные сценарии, а Домклик выпускает понятные инструкции к продаже ипотечной квартиры с контролем расчётов.
Популярные способы продажи квартиры, купленной в ипотеку
Обычная продажа с погашением задолженности
Классический сценарий: банк выдаёт согласие на продажу; в день сделки деньги покупателя уходят на закрытие долга (через аккредитив/СБР), остаток продавец получает после регистрации перехода права и снятия обременения. Банки детально расписывают порядок, а Домклик позволяет провести взаиморасчёты онлайн. Этот путь чаще выбирают, когда покупатель с наличными или с ипотекой в том же банке.
Плюсы — понятная схема и быстрое закрытие кредита. Важно заранее запросить у банка расчёт суммы долга на дату сделки и письменно согласовать формат взаиморасчётов (аккредитив или СБР). После погашения банк передаёт закладную (или электронную закладную) и направляет сведения на снятие обременения.
Альтернатива: переуступка прав требования
Термин используется в двух смыслах. Первый — уступка прав по ДДУ в строящемся доме: право требования по договору передаётся новому участнику долевого строительства с согласия банка и застройщика. Такой порядок регулируется 214-ФЗ; возможен до подписания акта приёма-передачи.
Второй — перевод долга: покупатель становится новым заёмщиком по вашему кредиту, а квартира остаётся в залоге; здесь ключевое — согласие банка на замену должника (перевод долга допускается только с согласия кредитора по ст. 391 ГК РФ). Банки по-разному смотрят на такого рода сделки; всегда уточняйте требования.
Продажа с одновременным приобретением новой недвижимости
Альтернативная сделка — когда вы продаёте старую и в тот же день покупаете новую. Финальный расчёт связывается аккредитивами (иногда — трансферацией аккредитива, когда средства перетекают из одного аккредитива в другой). Это помогает избежать каскада наличных и снижает риски длинной цепочки.
Для продавца-покупателя важны чёткие временные окна: когда поступают деньги на закрытие долга, когда открывается аккредитив на новое жильё, когда банк снимает обременение. Здесь помогают «безопасные расчёты» и опытные сотрудники банка: они синхронизируют график сделок.
Продажа через банк: пошаговая схема
Большие банки публикуют детальные алгоритмы: сбор документов, предодобрение покупателя, формат расчётов, перечень условий, после которых вы получите остаток. Изучите инструкции Сбербанка (Домклик), ВТБ, Альфа-Банка, Газпромбанка — там есть нюансы по пакетам и срокам.
Если выбираете аккредитив, ознакомьтесь с условиями конкретного банка: требования к документам, стоимость, сроки зачисления средств продавцу. РБК подробно объясняет плюсы и специфику этого инструмента именно для сделок с недвижимостью.
Пошаговая инструкция: как продать квартиру в ипотеке в 2025
Подготовка документов и получение согласия банка
Соберите паспорта и правоустанавливающие бумаги, актуальную выписку ЕГРН, брачные документы, согласие супруга (если жильё куплено в браке), справку о долге и реквизиты для закрытия кредита. Для классической схемы — запросите у банка согласие залогодержателя на отчуждение. Для самостоятельной реализации по ст. 37.1 — подайте заявление и ждите решения о минимальной цене и порядке продажи.
При долевой собственности заранее решайте, требуется ли нотариус (как правило, при продаже доли третьему лицу нотариальное удостоверение обязательно). Несоблюдение формы — частая причина приостановки регистрации в Росреестре.
Оценка рыночной стоимости и нюансы
Цена в договоре должна отражать реальную стоимость. Если собственность менее минимального срока владения, налог считают не ниже 0,7 кадастровой стоимости на 1 января года сделки; это правило закладывают в расчёт НДФЛ. При самостоятельной реализации банк дополнительно фиксирует минимальную цену, ниже которой продавать нельзя. Учитывайте оба ограничения заранее.
Отдельно проверьте, хватит ли выручки для полного погашения кредита и расходов (комиссии банка за аккредитив/СБР, госпошлина, нотариус при долях). В инструкции банков обычно указывают ориентиры по комиссиям и документам.
Поиск покупателя: когда покупатель с ипотекой
Если покупатель берёт кредит в том же банке, где у вас залог, согласование идёт быстрее: кредитор видит обе сделки и подстраивает график. Сбербанк, ВТБ и другие банки описывают, как готовы курировать обе стороны в рамках единого маршрута. Если у покупателя другой банк, заранее согласуйте межбанковский обмен документами и формат расчётов.
Иногда банк предлагает сохранить покупателю вашу ставку («продажа с сохранением ставки») — маркетинговый сервис, доступный в части кейсов в Домклик; он повышает спрос и ускоряет сделку, но зависит от кредитной политики и оценки рисков.
Проведение сделки через аккредитив или ячейку
На вторичном рынке чаще используют аккредитивы и цифровые «безопасные расчёты». Деньги резервируются в банке и переходят продавцу после регистрации перехода права и выполнения условий (закрытие кредита, снятие обременения). Это прозрачный механизм, который подробно разбирает РБК и Домклик. Ячейки применяются реже — многие покупатели переходят на безнал.
При альтернативе применяют трансферацию аккредитива: средства автоматически «переезжают» из одного аккредитива в другой — удобно, когда вы одновременно продаёте и покупаете. Уточните, поддерживает ли ваш банк такую опцию.
Закрытие ипотеки и снятие обременения
После погашения кредита банк передаёт данные для снятия обременения. При «бумажной» закладной вы получаете её на руки и сдаёте в Росреестр; при электронной — банк взаимодействует через систему электронных закладных. Росреестр разъясняет, какие документы нужны и в какие сроки проходит регистрация.
Проверяйте ЕГРН: как только запись об ипотеке исчезла, остаток по аккредитиву/СБР разблокируется в вашу пользу. Если Росреестр запрашивает уточнения, оперативно подавайте недостающие бумаги через МФЦ или электронные сервисы.
Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом
Варианты выделения долей детям
Если в покупку были вложены средства маткапитала, родители обязуются наделить детей долями. Выделение возможно в продаваемой или в новой квартире — главное, уложиться в сроки и соблюсти пропорции, которые требуют соцфонды и опека. Официальные материалы СФР напоминают о необходимости распределения долей в интересах детей и допускают продажу с последующим выделением в новом жилье по нотариальному обязательству.
Чтобы защитить права ребёнка, опека смотрит, не ухудшаются ли условия (метраж, расположение, состав собственников). Поэтому заранее продумайте схему: какую долю получит каждый ребёнок в новой квартире, какие документы подтвердят, что условия не хуже.
Продажа квартиры с маткапиталом и покупка новой в ипотеку
Стандартный маршрут таков: согласие банка на продажу или самостоятельная реализация, параллельно — согласие органа опеки на отчуждение и покупку нового жилья; расчёты — через аккредитив/СБР; после регистрации — отчёт перед СФР/опекой о выполнении обязательства по долям. Банки признают такие сделки типовыми и выдают чек-листы по документам.
Если ищете «как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом и купить другую», заранее согласуйте график: опека может назначить рассмотрение заявления на определённую дату, а банк — свой календарь по расчётам. Учитывайте эти окна в договорённостях с покупателем.
Особенности сделок с участием несовершеннолетних
Сделки с имуществом детей проходят с разрешения органов опеки; это требование закреплено в Гражданском кодексе и специальном законе об опеке и попечительстве. Разрешение выдают при сохранении или улучшении условий: доли в новой квартире, соответствие метража и пр. Подготовьте проект договора и справки по новому объекту — это ускорит согласование.
Если дети — долевые собственники, нотариальное оформление обязательно при отчуждении долей третьим лицам. Отсутствие разрешения опеки — причина отказа в регистрации в Росреестре.
Особые случаи: продажа квартиры в ипотеке
Продажа квартиры в военной ипотеке
По военной ипотеке участвует ФГКУ «Росвоенипотека» и банк-кредитор. Продажа согласуется с этими организациями: необходимо погасить обязательства в рамках НИС, соблюдая регламент, установленный законом № 117-ФЗ и ведомственными инструкциями. Без их одобрения перейти к отчуждению нельзя.
Если ищете, «как продать квартиру в военной ипотеке», готовьте расширенный пакет документов и больше времени на согласование. Алгоритм может отличаться у разных банков-партнёров НИС.
Продажа жилья по переуступке в строящемся доме
Когда квартира ещё по ДДУ, продают не сам объект, а право требования по договору долевого участия. Такая уступка допускается с согласия банка и застройщика, до подписания акта приёма-передачи. Основа — 214-ФЗ и разъяснения к нему. Проверьте договор: некоторые застройщики устанавливают плату за согласование.
Налоги при уступке считаются по отдельным правилам, а срок владения для освобождения от НДФЛ исчисляется с момента полной оплаты прав требования. Это важно для оценки финансового результата.
Как продать квартиру в семейной ипотеке
Семейная ипотека — это льготная ставка, а не запрет на отчуждение. Продать можно при согласии банка или через самостоятельную реализацию, если ваш кейс подходит под ст. 37.1; в Домклик есть ответы и сервисы, помогающие покупателю получить льготный кредит на новый объект. Учтите, что субсидируемая ставка и условия у покупателя будут свои.
В отдельных случаях банки предлагают «сохранение» ставки для покупателя — маркетинговый механизм, зависящий от одобрения и соответствия рисковым моделям. Изучите оферты заранее.
Сделки при разводе и разделе имущества
Если жильё куплено в браке, обычно требуется нотариальное согласие супруга на отчуждение, даже если он не собственник по ЕГРН. Основание — ст. 35 СК РФ. Исключение — когда есть брачный договор или соглашение о разделе, которое определяет режим имущества. Этот момент проверяют банки и Росреестр.
При разводе с детьми дополнительно потребуется согласие опеки, если продаются детские доли или по маткапиталу есть обязательства. Синхронизация расписаний суда/опеки/банка помогает избежать пауз в сделке.
Продажа доли в ипотечной квартире
Отчуждение доли чаще всего требует нотариального удостоверения; у других участников есть преимущественное право покупки. Внимательно соблюдайте уведомления и сроки — нарушения приводят к оспариванию. Росреестр и нотариальные источники публикуют понятные памятки по теме.
Если доля в залоге, добавляется согласие залогодержателя. Согласуйте формат расчётов (аккредитив/СБР), чтобы обеспечить безопасную передачу денег и корректную регистрацию сделки.
Как продать ипотечную квартиру в разных банках
Сбербанк: алгоритм действий и советы
Для «как продать квартиру в ипотеке Сбербанка» подойдёт маршрут Домклик: предодобрение покупателя, согласие банка (или самостоятельная реализация), безопасные расчёты через СБР или аккредитив, закрытие кредита и снятие обременения по чек-листу. Домклик детально описывает варианты, включая редкие сценарии с сохранением ставки для покупателя.
Плюс экосистемы — онлайн-сервисы и трекинг статусов. Но сроки зависят от загрузки подразделения, состава документов и наличия электронных закладных. Уточняйте перечень бумаг до брони даты сделки.
ВТБ, Альфа-Банк, Газпромбанк: особенности и отличия
ВТБ публикует памятки по продаже ипотечной квартиры и рекомендует использовать аккредитивы/безналичные расчёты. Альфа-Банк подчёркивает необходимость согласия залогодержателя (если иное не заложено в договоре). Газпромбанк выпускает руководства по вторичному рынку с примерами документов и графиками расчётов. Сверяйте шаблоны договоров и сроки зачисления средств — у банков есть отличия.
Если хотите «как продать квартиру в ипотеке ВТБ пошаговая инструкция», опирайтесь на их официальный разбор и добавьте консультацию отделения, где ведётся ваш кредит. Так вы учтёте локальные регламенты.
Как быстро продать квартиру в ипотеке без риэлтора
Ставьте корректную цену (учитывая 0,7 от кадастра при налоге), готовьте пакет заранее и используйте аккредитив/СБР. На Домклик и банковских порталах есть пошаговые инструкции, чек-листы и калькуляторы. В сложных случаях подключайте юридическую проверку договора, особенно при долях, маткапитале и разводе.
Избегайте предоплат «на руки», не подписывайте дополнительные соглашения без согласования с банком, внимательно читайте условия аккредитива (срок, документы на исполнение, событие выплаты). РБК хорошо поясняет, как работает аккредитив именно в недвижимости.
Налоги и юридические нюансы при продаже квартиры в ипотеке
Как избежать налога при продаже ипотечной квартиры
От налога освобождает соблюдение минимального срока владения: 3 года — для единственного жилья и некоторых льготных случаев; 5 лет — по общему правилу. Это прямо установлено в ст. 217.1 НК РФ. Для ДДУ срок считают с полной оплаты по договору, для уступки права — с оплаты прав требования.
Если срок не выдержан, используйте имущественный вычет при продаже (1 млн руб.) либо подтверждённые расходы на покупку/ипотеку (по ст. 220 НК РФ). Проценты по ипотеке учитываются отдельно как вычет при покупке — но они не уменьшают налог при продаже.
Продажа, если квартира в собственности менее 3–5 лет
При владении меньше порога налоговая база не может быть ниже 0,7 кадастровой стоимости на 1 января года сделки (правило ст. 214.10 НК РФ, подборки и разъяснения ФНС/К+). Это учитывают при выборе цены и при планировании альтернативной сделки.
Сумму НДФЛ можно уменьшить: приложите договор покупки, акты, выписки о переводах, расходы на отделку (если они учитываются). Проверьте, что документы читаемы и связаны с объектом.
Документы для налоговой и варианты возврата вычета
Для 3-НДФЛ понадобятся договор, акт/выписка ЕГРН, подтверждение расходов и расчёт вычета. Если покупаете новую квартиру в ипотеку в том же или следующем году, отдельно используйте вычет на покупку (до 2 млн руб.) и проценты (до 3 млн руб.) — это поможет компенсировать часть расходов. Статья 220 НК РФ прямо фиксирует лимиты.
Не путайте: вычет при покупке и освобождение при продаже — разные механизмы. Можно одновременно заявлять вычет на покупку и платить НДФЛ с продажи, если срок владения меньше.
Ответы на частые вопросы
Можно ли продать квартиру с неиспользованным маткапиталом
Да, но перед направлением средств на новый объект придётся выполнить требования СФР: либо выделить доли детям в продаваемом объекте, либо дать нотариальное обязательство и выделить их в новой квартире в установленный срок. Лучше согласовать схему с банком и опекой заранее.
Как действовать, если покупатель берёт ипотеку
Согласуйте банк покупателя с вашим кредитором: так ускорится обмен документами и настройки аккредитива. Большинство крупных банков описывают пошаговые сценарии — следуйте им и используйте безопасные расчёты.
Особенности сделки с несовершеннолетними детьми
Опека согласует сделку, если условия детей не ухудшаются. Готовьте схему распределения долей в новой квартире и подтверждающие документы. Без такого разрешения Росреестр приостановит регистрацию.
Как купить новую квартиру и сразу продать старую
Применяют связку аккредитивов или «безопасные расчёты» банка с поэтапным (безопасным) раскрытием средств. Проверьте, чтобы графики сделок у всех участников совпали, а банк заранее согласовал закрытие долга и снятие обременения.
Заключение
В 2025 году у владельца ипотечной квартиры есть проверенные инструменты: классическая продажа с согласием банка, самостоятельная реализация по ст. 37.1, безопасные расчёты через аккредитив или СБР, а также специальные маршруты для маткапитала, ДДУ, семейной и военной ипотеки. При разумном планировании сделка проходит спокойно: банк защищает свои интересы, покупатель — свои, а вы — получаете результат без лишних рисков. Если нужен ориентир: изучите инструкции вашего банка, закрепите формат расчётов и заранее решите вопросы по опеке и налогам.
В «Толковке» уже готовим разборы по смежным темам: аккредитив против ячейки, как задействовать имущественные вычеты на максимум, какие документы ускоряют Росреестр, в чём детали «семейной ипотеки» на вторичке. Если хотите предложить тему, поделиться идеей или заметили неточность — напишите нам. Редакция читает каждое сообщение и реагирует.